Nachverdichtung F.A.Q.

Hinweis vom 10.05.2016: Diese Seite wird in kürze überarbeitet.

Hinweis vom 24.10.2016: Verschiedene Punkte überarbeitet.

Um die meisten Fragen, die Sie sicher haben, schon im Vorfeld zu klären, haben wir eine FAQ-Seite eingerichtet. Wenn Sie danach noch offene Punkte haben oder auch diese Liste ergänzen möchten, schreiben Sie uns gerne eine Nachricht.

Was ist die Nachverdichtung?

Nachverdichtung bedeutet, die Bevölkerungsdichte eines Stadtviertels durch Neubau oder Aufstockung bestehender Gebäude zu erhöhen. In unserem Viertel (siehe Gebiete) bedeutet das , glaubt man den mündlich getroffenen Aussagen des Planungsreferats, beides. Es sollen sowohl bestehende Gebäude erhöht wie auch neue Gebäude “an geeigneter Stelle” errichtet werden.

Warum ist das gerade jetzt geplant?

Gute Frage. Die zuletzt 2008 eingereichten Bauanträge wurden damals von der Stadt abgelehnt, weil sie mit den bis heute gültigen Bebauungsplänen und insbesondere den vorgeschriebenen Abstandsflächen nicht vereinbar waren. Der Stadt ging es damals darum, den grünen Charakter unseres Viertels zu erhalten; die bereits erfolgte Aufstockung in der Bellinzonastraße trug sicherlich zu dieser Entscheidung bei.

Die gültigen Bebauungspläne wurden damals ganz im Sinne eines grünen und lichten Viertels mit viel Freiraum für Erholung, Kinderspielgelegenheiten und öffentlichen Verkehrsflächen angelegt, um den Mietern ein angenehmes Leben zu ermöglichen, und Wohnungseigentümern eine sichere Anlage für ihr Kapital zu bieten.

Offensichtlich ist nun aber der Bedarf an „bezahlbaren“ Wohnungen nicht zuletzt wegen der vielen Neuankömmlinge aus den südlichen und östlichen Ländern so derartig gestiegen, daß eben alle Optionen ausgeschöpft werden. Wie Sie in den Nachrichten verfolgen konnten, warten derzeit viele Menschen in reinen Übergangsquartieren auf eine dauerhaftere und vor allem winterfestere Bleibe, zumindest solange, bis über die jeweiligen Anträge befunden wurde.

Nachtrag vom 22.10.16: Selbstverständlich spielt auch die Attraktivität der Stadt München eine wichtige Rolle. Arbeitgeber suchen gut ausgebildete Mitarbeiter (von LMU, TUM und HM) und siedeln sich an, was wiederum hoch qualifizierte Menschen nach München lockt.

Was ist geplant?

Da mit den vorliegenden Bebauungsplänen eine Nachverdichtung wegen ausgeschöpftem Baurecht nicht darstellbar ist, hat die Bayerische Versorgungskammer (BVK) den Antrag gestellt, die bestehenden freien Flächen in den Bebauungsplänen 374 und 535 und 1026 (siehe Gebiete) für eine weitere Bebauung freizugeben und – im Rahmen eines „Architekturwettbewerbs“ – auch eine Aufstockung bestehender Gebäude zu realisieren.

Um welche Freiflächen es sich genau handelt, und welche Gebäude genau aufgestockt werden sollen, darüber hält sich die Stadt bedeckt. Auch auf Nachfrage beim Planungsreferat wird nur auf den „kommenden Architekturwettbewerb“ hingewiesen.

Über die Anzahl der geplanten Wohnungen kann nur spekuliert werden. Im Bezirksausschuß am 2.2. fiel einmal die Zahl 600, wobei das mündlich nach oben hin relativiert wurde, denn offenbar könnte eine Ausschreibung von 600 Wohneinheiten im Architektenwettbewerb gut und gerne auch zu „750 Stück“ führen. Das Planungsreferat selbst wollte die Zahl 600 nicht in Stein gemeißelt sehen.

Leider haben wir auch keine Aussage über mögliche Wohnungs- und Geschoßgrößen. Aus Sicht eines Investors machen natürlich möglichst viele kleine Einheiten Sinn, die können prozentual gesehen teurer vermietet werden. Ob daher selbst die 750 eine obere Grenze darstellt, steht tatsächlich in den Sternen.

Nachtrag vom 22.10.16: Der Wettbewerb ist beendet, wir warten noch auf die Freigabe der Unterlagen zur Veröffentlichung. Darin sind die prämierten Vorschläge des Architektenwettbewerbs enthalten.

Wird die Bayerische Versorgungskammer auch Bauherrin?

Nach allem was wir wissen und uns aus der Sitzung des BA 19 vom 2.2. zusammenreimen konnten, nein ja. Augenscheinlich ist geplant, die Freiflächen (bis auf die des Plans 1026) und Gebäude von einem privaten Investor (BVK) bebauen bzw. aufstocken zu lassen („zu verkaufen“), der dann für die Kosten der Neubauten aufkommt. Wir befürchten aber, daß die Versorgungskammer dann die neuen und auch die bestehenden Wohneinheiten und Grundstücke verkauft, und ein neuer Investor entweder die Mietverträge übernimmt oder selbst nur als „Großvermieter“ an die Stadt auftritt.

Die Stadt München würde in so einem Szenario die einzelnen Wohnungen („alt“ und „neu“) – möglicherweise bezuschußt – wiederum an andere Personen, z.B. sozial schwächer gestellte Menschen, weitervermieten. Lesen Sie in unseren Argumenten, was das für Risiken birgt.

Nachtrag vom 22.10.16: Inzwischen wurde von Politik, LHM und BVK mehrfach bekräftigt, daß das Viertel nicht verkauft werden soll; die BVK bliebe Eigentümerin.

Wie rentiert sich das dann für den Investor?

Nun, zum einen wäre wohl auf Jahre hinweg alles vollständig an die öffentliche Hand vermietet, für den Investor natürlich eine sehr sichere Geldanlage. Arbeitet dieser wirtschaftlich, so wird die Miete der Stadt die Baukosten mindestens ausgleichen.

Nachtrag vom 22.10.16: Die BVK tritt selbst als Vermieterin auf für die frei finanzierten Wohnungen. Wie das Vertragskonstrukt zwischen BVK und LHM ausgestaltet wird, ist uns aber nicht bekannt. Im Rahmen von SoBoN war nur der 30/70-Schlüssel gefallen, wonach die LHM 30% der Wohnungen für sozial geförderten Wohnungsbau bekommt. Ob es im frei finanzierten Teil auch Eigentumswohnungen geben wird, ist uns nicht bekannt. Im SoBoN-Teil kann auch ein kleiner Teil der Wohnungen an einkommensschwächere Menschen verkauft werden; das bedingte einen Verkauf der Wohnungen an die LHM.

Zum zweiten ist es immer bedeutend wirtschaftlicher, in schon ein bestehendes Viertel (Gas, Wasser, Strom, Kommunikation, Straßennetz, etc.) neue Gebäude zu setzen, als auf einer grünen Wiese, wie sie ja in unmittelbarer Nähe auch zahlreich vorhanden wären, eine vollständige Erschließung vorzunehmen und all die Dinge aus der Aufzählung oben vollständig neu zu bauen.

Nachdem zum dritten die Mietverträge zwischen Stadt und Investor vermutlich nicht dauerhaft geschlossen werden, könnte der Investor nach dem Ablauf von vielleicht 10 – 15 Jahren alle Wohnungen in Eigentumswohnungen verwandeln, und, glaubt man bestimmten Prognosen zur Grundpreisentwicklung, ein unglaublich lukratives Geschäft machen – gesponsert mit öffentlichem Geld.

Nachtrag vom 22.10.16: Auch bei aller Bekräftigung wurde ein Verkauf in ferner Zukunft seitens der BVK noch nicht kategorisch ausgeschlossen. Die Rede ist stets von „langfristiger Bindung“.

Muß der Investor wenigstens weitere Infrastruktur bauen?

Auch die Frage läßt sich nicht abschließend sicher beantworten. Wir befürchten, daß der Investor mit den Argumenten, mit Einkaufsgelegenheiten oder Arztpraxen ließe sich langfristig nicht so viel Gewinn macht wie mit privaten Wohnungen und dem im Viertel vorherrschenden Platzmangel das Schaffen von Infrastruktur (Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, etc.) ablehnt. Auch ein Neubau von Schulen oder KiTas war bisher nicht im Gespräch.

Nachtrag vom 22.10.16: Kombinierte KiTas und KiGas sind für jetzt fehlenden Bedarf und neu dazukommenden Bedarf vorgesehen.

Eine Investition in den ÖPNV oder sonstige Verkehrsflächen erscheint aus derzeitiger Sicht unwahrscheinlich. Es fahren bereits zwei Busse und die Planung / Wartung / Erweiterung des Straßennetzes ist Aufgabe der Stadt.

Nachtrag vom 22.10.16: Es ist sogar im Gespräch, die bestehenden Verkehrswege (KFZ) zu beschneiden!

Wir gehen als Bürgerinitiative naturgemäß vom Schlimmsten aus und befürchten, daß keinerlei Investition in den Nahverkehr oder sonstige Aufwertungen (Geschäfte, Ärzte, KiTas, etc.) getätigt werden, schon alleine deswegen, weil einfach extrem wenig Platz dafür vorhanden wäre.

Warum ist die Nachverdichtung wie geplant schlecht für mich?

Unabhängig von den eingereichten Meinungen und Bedenken ist das Hauptargument, daß die bisherigen Stellungnahmen von offizieller Seite („BA19“) die Meinung der betroffenen Bürgerinnen und Bürger unserer Meinung nach nicht gut genug wiedergibt und wir in dieser schon weit gediehenen Planung viel zu wenig einbezogen wurden.

Nachtrag vom 22.10.16: Die LHM hat sich in all den Monaten seit Erstellung dieser Webseite noch immer nicht öffentlich zu den Infrastrukturschwierigkeiten geäußert oder gar mögliche Lösungen aufgezeigt. So etwas trägt in keinster Weise dazu bei, das Vertrauen der Bürgerschaft zu gewinnen.

Wir können mit der demographischen Struktur (Senioren, ausländische Mitbürger) im Viertel nicht erwarten, daß jeder Betroffene die richtigen Mittel und Wege (Bürgerversammlung, BA-Sitzungen, Internet!) kennt, um sich zu Wort zu melden. Insbesondere werfen wir der Stadt und dem BA19 vor, daß der Prozeß der politischen Meinungsbildung, bei der zumindest die Betroffenen ausführlich einbezogen werden, bislang viel zu kurz gekommen ist. Es ist unserer Meinung nach dringend geboten, der Stadt, dem Planungsreferat und auch dem BA19 klarzumachen, daß sie letztlich nur im Auftrag des Wählers handeln und sich nun unverzüglich mit uns zusammensetzen!

Ansonsten finden Sie hier die Zusammenfassung der bereits gesammelten Meinungen und Punkte Ihrer Mitbürger und Nachbarn.

Was kann ich tun?

Ganz kurz: Machen Sie auf sich und uns aufmerksam! Wir haben eine eigene Seite eingerichtet, auf welcher Sie sich für unsere Initiative registrieren können („Unterschriftenliste“) und Kontaktdaten der politischen Ansprechpartner finden.