Liebe Nachbarn,
zahlreiche Mieter waren vor Ort, als wir um 10:00 Uhr den Geschäftsführer der Ackermann-Gruppe, Herrn Thomas Schwarzenböck, vor dem Quartiersbüro getroffen haben.
Vielen Dank allen Mietern, die sich trotz des feuchten Wetters dort eingefunden haben!
Wir haben den offenen Brief übergeben und einen Umschlag mit 6 Sammelbriefen und Unterschriftenlisten. Mit einem Sammelbrief wurde jeweils eine Gruppe von 2 bis 4 Personen bevollmächtigt, jeweils für eine Wirtschaftseinheit die Belegeinsicht durchzuführen.
An dieser Stelle gilt der Dank besonders allen Freiwilligen, die die Aktion mit uns durchgezogen haben und Herrn Rathke von der Mietergewerkschaft, die uns unterstützt. Viele Gespräche und Austausch mit den Nachbarn haben letztlich zu einem Ergebnis von mehr als
400 Unterschriften
geführt.
Herr Schwarzenböck hat uns erklärt, dass sie sich bemühen werden, die Belegeinsicht wie gesetzlich vorgeschrieben zu ermöglichen. Es gäbe bereits Ordner im Quartiersbüro zu diesem Zweck – man müsse jedoch erst mit den Auftraggebern klären, in welcher Form die Belege den Mietern zur Verfügung gestellt werden.
Er äußerte Verständnis für die Aufregung in Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung 2021 und gab zu, dass diese nicht korrekt war.
Ich habe betont, dass genau dies der Auslöser für die ganze Aktion in diesem Jahr ist. Für das Abrechnungsjahr 2021 haben nur ca. 50 Mietparteien (von ca. 1.500) Widerspruch erhoben und nach zähen Verhandlungen und einem Vergleich eine Rücküberweisung erhalten.
Alle anderen hatten keine Chance, zu viel berechnete Kosten wieder zurückerstattet zu bekommen.
Unsere Forderung ist daher im 1.Schritt eine nachvollziehbare vollständige Belegeinsicht für 2022.
Herr Schwarzenböck beantwortete noch individuelle Fragen zu den zahlreichen Problemen rund um die Hausverwaltung und erklärte, dass er für weitere Gespräche wegen der Belegeinsicht auf uns Aktive und Herrn Rathke zukommt.
Hier der offene Brief, der heute übergeben wurde
Leider war kein Pressevertreter vor Ort. Hier die Pressemitteilung vom 20.03.2024:
Vielen Dank an die Akteure für die Mühe die viele Arbeit.
Vielen Dank an diejenigen, die sich hier so engagiert haben.
Das war schon sehr interessant gestern.
Ich habe während meines ganzen Berufslebens niemals einen derart „schwachen“ Geschäftsführer wie Herrn Schwarzenböck gesehen und erlebt. Es gab ja bei ihm eigentlich nur ein paar Variablen in den Antworten: 1. Wir haben zu viel zu tun. 2. Ich bin kein Betriebskostenabrechner, dazu kann ich Ihnen jetzt nichts sagen. 3. Das müssen wir erst mit der Vermieterin abstimmen. 4. Das liegt jetzt aber auch nicht in unserer Verantwortung.
Im Prinzip sind alle irgendwas schuld, nur nicht die Firma Ackermann.
Herr Kunert, also derjenige der die Betriebskostenabrechnungen erstellt hat, hat sich ja die ganze Zeit weitestgehend im Hintergrund gehalten. Allerdings konnte man auch dort sein Gesicht sehen und wenn ich mich nicht ganz täusche, war der gute Mann dann doch von der Vielzahl der anwesenden Mieter und der Anzahl der Unterschriften überwältigt. Ich glaube, ihm ist gestern ziemlich klar geworden, was da jetzt an Arbeit auf ihn zukommt und das dies kaum zu bewältigen sein dürfte.
Mich würde nicht wundern, wenn da in ein paar Wochen der Ansprechpartner/Betriebskostenabrechner jemand anderes sein wird, weil der aktuelle Stelleninhaber „die Flucht“ ergriffen hat. Noch weniger würde mich wundern, wenn die Firma Ackermann insgesamt – über kurz oder lang – einsieht das sie sich mit dem Projekt hier völlig übernommen hat und selbst die Reißleine zieht.
Die Aussage von Herrn Schwarzenböck, man müsse noch mit der Auftraggeberin abklären welche Belege vorgelegt werden dürfen, spricht im Übrigen auch Bände. Es ist, das sollte auch einem Geschäftsführer einer Hausverwaltung klar sein der kein Betriebskostenabrechner ist, ziemlich eindeutig geregelt, was vorzulegen ist und in welche Belege die Mieter ein Einsichtsrecht haben. Was also, zumal es nach der Abrechnung für 2021 bereits die zweite Abrechnung ist, will der Herr denn noch mit der Vermieterin klären?
guter Kommentar!
Irgendwann wird – wie schon oben ausgeführt – Ackermann über kurz oder lang die Reißleine ziehen und den Abgang machen (schon aus Feigheit gegenüber den Mietern). Wundern würde es manch einen wirklich nicht. Aber was kommt danach?
Was danach kommt?
Wenn man Ackermann noch genug Zeit läßt, werden sie bis dahin ein völliges Chaos geschaffen haben. Wenn die Qualität des für mich dort geführten Mieterkontos auch nur halbwegs repräsentativ ist, herrscht dort in der Mietenbuchhaltung ein heilloses Durcheinander. Im Prinzip kann auch die gesamte die Objekte betreffende Finanzbuchhaltung nicht wesentlich besser sein.
Das Schlimme daran ist, dass die ja nicht mal reagieren und korrigieren, wenn man es ihnen Schritt für Schritt und im Prinzip für völlige Laien verständlich, aufdrösselt und darlegt.
Bis hierin kann ich das was ich geschrieben habe auch anhand von Belegen nachweisen.
Was den Umgang mit Schriftverkehr und Nachträgen zu den Mietverträgen angeht, dürfte es kaum besser aussehen. Das ist aber eine reine Vermutung von mir.
Interessant ist ja auch, dass dann im Prinzip auch die Buchhaltung unserer Vermieterin, die ja auf Zahlen von Ackermann aufbaut, kaum besser sein kann. Die ist aber unter Aufsicht der BAFIN. Ich denke, früher oder später sollte man tatsächlich mal über eine Meldung an die BAFIN nachdenken.
Einen leichten Start wird eine etwaige neue Hausverwaltung mit Sicherheit nicht haben. Zumal kaum zu erwarten ist, dass die aktuelle Hausverwaltung viel Energie und Aufwand in eine Übergabe stecken würde.
Meines Wissens ist es übrigens auf dem Mist der Anwälte von Ackermann gewachsen, dass bei den Abrechnungen für 2021 überhaupt nur diejenigen geprüft wurden, die im einzelnen moniert wurden, um entsprechend Arbeitszeit und Kosten zu sparen.
Darüber hinaus wurden dann schäbige Vergleichszahlungen lediglich an diejenigen angeboten, die tatsächlich den Mut und die Nerven hatten, sich quer zu stellen.
Ich finde es folglich völlig richtig, dass jetzt gemeinsam rigoros und mit aller möglichen Macht gegen die unsäglichen und völlig absurden Abrechnungspraktiken von Ackermann vorgegangen wird.
Im Übrigen steht hier meines Erachtens sogar der dringende Verdacht eines schweren Abrechnungsbetruges im Raum.
Und sollte sich dieser Verdacht nach kompletter Belegeinsichtnahme und der entsprechenden Auswertungsergebnisse erhärten, muss zusätzlich auch zwingend ein Strafverfahren eingeleitet werden.
Auch die eigentliche Vermieterin, die Bayerische Versorgungskammer, muss zu diesen unsäglichen Verhältnissen endlich klar Stellung beziehen und auch ganz entschieden handeln!
Ja, die BVK sollte endlich mal aufwachen und erkennen, was sie uns da für einen Mist als Hausverwalter (Ackermann) vor die Nase gesetzt hat. So geht das auf Dauer nicht weiter.
Wir überprüfen die Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung 2022 um festzustellen, ob diese berechtigt sind. Die Bayerische Versorgungskammer wurde über die fehlerhafte Betriebskostenabrechnung 2021 informiert. Das Ergebnis für die Mieter ist bekannt!
Den offenen Brief der Mietergewerkschaft vom 20.03.2024 halte ich in Bezug auf die in der dort als Empfehlung genannte Maßnahme 1, die ausstehenden Nachzahlungen vorerst zurückzuhalten, für äußerst problematisch, selbst vor dem Hintergrund, dass ein Herr Kuhnert von der Betriebskostenabteilung der Firma Ackermann ein handschriftliches Schreiben ausgereicht hat, wonach diesbezügliche Mahnungen als gegenstandslos anzusehen seien. Ausgerechnet von Herrn Kuhnert kommt so etwas, einem Mitarbeiter, der sich m. E. seit Jahresbeginn in der Hauptsache unter seinem Schreibtisch versteckt hält.
Tatsache ist jedenfalls, dass Nachzahlungsforderungen, die nicht geleistet werden, zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen können. Es gibt meines Wissens diesbezüglich kein höchstrichterlich bestätigtes Zurückbehaltungsrecht. Lediglich nach Feststellung der Unrichtigkeit der Nachzahlungsforderung besteht die Möglichkeit, die Differenz des zu hoch angesetzten Betrages zurückzufordern. Also bitte hier äußerste Vorsicht!
Anders sieht dies bei den Vorauszahlungen für die laufenden Nebenkosten aus (Empfehlungsmaßnahme 2). Hier hat der BGH tatsächlich entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB im fortlaufenden Mietverhältnis statthaft ist, solange der Vermieter keine oder eine nur unvollständige Belegeinsicht gewährt (vgl. BGH VIII ZR 288/09).
Ich halte es folglich von Seiten der Mietergewerkschaft für sehr problematisch, die betroffenen Mieter*innen, zu denen auch ich gehöre, dazu anzuhalten, die Nachzahlungsforderungen zurückzuhalten. Ich halte die Maßnahme 1 für ein ausreichendes und probates Druckmittel, der BGH sieht dies ebenso.
Danke für den Kommentar. Zunächst möchten wir betonen, dass die Zurückbehaltung der Nachzahlungsforderung freiwillig erfolgt. Wir empfehlen entschieden, die Nachzahlungen zurückzubehalten, falls zwei Bedingungen erfüllt sind:
(1) Unterschrift auf dem Sammelbrief zur Belegeinsicht.
(2) Keine vollständige Belegeinsicht ist erfolgt.
Wenn ein Mieter die Nachzahlung zurückbehält OHNE einen Antrag zur Belegeinsicht zu stellen, könnte das im schlimmsten Fall zur Kündigung führen. Aber diese Gefahr ist für alle, die den Sammelbrief unterschrieben haben, gebannt. Denn hier wird ja Belegeinsicht gefordert. Ackermann hat bis heute keine vollständigen Belege geliefert. Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter keine Zahlungsklage erheben kann, solange die vollständige Belegeinsicht nicht gewährt wurde (vgl. BGH VIII ZR 189/17, Rn.26-28). Die Nachzahlung voreilig zu überweisen würde bedeuten, ein wichtiges Druckmittel aus der Hand zu geben.
In der hier genannten Urteilsbegründung des BGH ist keine Rede von Nachforderungszahlungen, die angeblich nicht zu leisten sind.
Herr Rathke, Sie liegen falsch! Außerdem gehe ich davon aus, dass Sie juristisch vollkommen unbefleckt sind.
Bitte lesen Sie nochmal genau den Urteilstext. Kleiner Tipp: Sie werden schon auf Seite 1 fündig…
Ansonsten möchte ich Sie auffordern, sich direkt bei mir zu melden, falls Sie weiter diskutieren möchten: maximilian.rathke@mietergewerkschaft.de. Danke.
Herr Rathke,
bedenken Sie bitte, dass die Richterschaft in München derartige Entscheidungen nicht interessiert.
Herr Rathke,
ich gebe zu bedenken, dass sich die Firma Ackermann in einer sehr schwierigen Situation befindet und deshalb auch entsprechende Anwälte beschäftigt, die mit allen Wassern gewaschen sind. Dagegen können Sie mit Ihrem juristischen Halbwissen so gut wie nichts ausrichten.
Der BGH hat jedenfalls zur Frage der Nebenkostenabrechnungen der Mieterschaft ein finanzielles Druckmittel gegenüber dem Vermieter eingeräumt, nämlich fortlaufende monatliche Vorauszahlungen für die Nebenkosten nicht mehr leisten zu müssen, dies solange, bis die vollständige Einsicht in die angeforderten Belege erfolgt ist. Der BGH begründet dies damit, indem er ausdrücklich sagt, diese Maßnahme sei für die Durchsetzung der mieterrelevanten Ansprüche ausreichend.
Dies sehe ich genauso, weil beispielsweise bereits drei Monate nach der völligen Einstellung der Nebenkostenvorauszahlungen sämtliche überhöhten Vorauszahlungsforderungen getilgt sind. Weitere drei bis sechs Monate später sind sogar die Nachzahlungsforderungen ausgeglichen.
Die Firma Ackermann wird nach meiner Meinung niemals alle Belege heraus geben, weil sich die Verantwortlichen ansonsten nach der Auswertung des schweren Abrechnungsbetruges strafbar machen und möglicherweise sogar ins Gefängnis gehen müssen. Auch auf den gerade ausgeschiedenen Geschäftsführer habe ich ein Auge, der nicht davon kommen wird, nur weil er denkt, er hätte sich rechtzeitig aus dem Unternehmen verabschiedet.
Das Motto „Gemeinsam sind wir stark!“ ist jedenfalls nach wie vor eine großartige Sache, die Sie zusammen mit uns allen im „Quartier Fürstenried-West“ angestoßen haben.
Bitte weiter so!
Da muss ich „WM“ ein (kleines) bisschen recht geben, denn auch als nicht Rechtsanwalt – logisch ist das nicht: Ich hab +/- 1.000 € Nachforderungen. Bei genauerem Betrachten kommt das durch die Heizkosten (zwei Zahlen vergleichen, das ist nicht schwer). Wir sollen jetzt also weitere (bei mir) circa 600 € zurückhalten?! Und das obwohl die Belege ja nun einsehbar sind?! 🙂 Ich glaube nicht, dass das Gericht damals unter genau diesem Sachverhalt entschieden hat. Jeder kann auf der SWM Seite lesen, dass sich die Preise verdoppelt haben (genaue Herleitung / Begründung durch SWM München: Fehlanzeige!!!) und Verbraucher sich darüber im klaren sein sollen. Und das Übel wird die nächsten Jahre noch schlimmer… Da muss ich nicht 200 Betriebskostenbelege durchblättern… Warum kein Protest gegen die SWM???!! Ich glaube allmählich, dass die Gewerkschaft versucht Mitglieder zu werben, aber das Problem nicht verstanden hat…
Wenn für sie das alles klar ist, verstehe ich die Aufregung hier nicht. Wir haben mit Unterstützung der Mietergewerkschaft eine Prüfgemeinschaft Fürstenried West gegründet, nachdem wir im letzten Jahr mit der Belegeinsicht bei der Ackermann Hausverwaltung GmbH als einzelne Mieter ins Leere gelaufen sind. Dazu gibt es zum Nachlesen auf dieser Seite zahlreiche Beiträge. Die Belegprüfung dient der Feststellung, dass die Forderungen seitens des Vermieters berechtigt sind. Dabei werden unter anderem auch die Rechnungen der SWM geprüft.
Niemand zwingt Sie, Mitglied bei der Mietergewerkschaft zu werden oder 200 Betriebskostenbelege durchzublättern. Niemand ist gezwungen, Vorauszahlungen zurückzuhalten, das macht jeder nach seinen eigenen persönlichen Entscheidungen. Durch die Unterschrift in den Sammelbriefen hat der Mieter das Recht dazu. Das ist alles!
Es geht „WM“ um die rechtliche Konsequenz des ganzen und die Möglichkeit der Vermieterin den Vertrag zu kündigen, wenn das nicht gut gemacht ist. Wenn das nicht 100% sicher ist, dann sollte man die Nachbarn auch darauf hinweisen. Es gibt viele ältere hier, das gebe ich zu bedenken…. Geht um unser „Zuhause“. Ich entscheide selbst was ich zurückbehalte oder nicht, aber es gibt viele die einfach machen was empfohlen wird. Und in der Tagesschau kam gerade letzte Woche wieder ein Bericht, dass sich viele die enormen Heizkosten der Stadtwerke nicht mehr leisten können. Mein Wunsch an die Gewerkschaft: Ein Großteil unserer Nebenkosten sind Heizkosten. Die SWM macht hier was sie will und es juckt niemanden!!! Dagegen sollte man mal vorgehen!!! Hauptsache es werden schöne SWM Mitarbeiterwohnungen in Schwabing und in der Altstadt mit schicker Klinkerfassade gebaut…
Warum nicht die SWM? Ganz einfach: Weil wir momentan keine Rechte gegenüber der SWM haben. Rechnungsempfänger sind nicht die Mieter, sondern Ackermann. Außerdem wissen wir ohne Belegeinsicht nicht, woher die höheren Kosten kommen. Der erste Schritt ist, vollständige Einsicht in alle Belege zu bekommen. Erst wenn wirklich alle Fakten auf dem Tisch liegen, können wir beurteilen wo die Fehlerquellen liegen.
Gehören MW und DJ zur „Ackermann-Troll-Truppe“, von der die ach so tolle Hausverwaltung bei google Bewertungen mit 5 Sternen erhält?
MW: Entgegen Ihrer Aussage 08. April: 18:43 Uhr, ist es in München so, daß Betriebskostenabrechnungen/Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, die nicht (rechtzeitig) bezahlt werden, nicht als Mietrückstände gelten. Ein Grund zu einer fristlosen Kündigung läßt sich hieraus demnach nicht ableiten.
Wo bzw. womit Sie den in Ihrem Beitrag vom 10. April, 00:40 Uhr, genannten schweren Abrechnungsbetrug sehen, würde mich dann schon mal interessieren. Zumal es – in einem anderen Thread unterstellen Sie anderen ja in rechtlichen Dingen ahnungslos zu sein -, keinen „schweren“ Betrug gibt. Es gibt, § 263 (3) StGB, besonders schwere Fälle des Betruges. Damit ist der Betrug aber lang noch nicht schwer. Einen Abrechnungsbetrug kann eine Hausverwaltung/Vermieterin im Übrigen auch nicht begehen. Der bleibt den (betrügerischen) Rechnungsstellern im Gesundheitswesen vorbehalten.